Heizungsmodernisierung

Mehr Wahlfreiheit, aber auch neue Risiken

Die Bundesregierung hat im Mai 2026 den Entwurf für ein Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Die starre 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Heizungstausch soll entfallen. Eigentümer erhalten damit mehr formale Wahlfreiheit. Zugleich entstehen aber neue Pflichten und Kostenrisiken.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll durch das GModG abgelöst werden. Kernpunkt ist die weitgehende Streichung der Regelungen zum sogenannten Heizungsgesetz (§§ 71 – 71p sowie § 72 GEG). Damit würde auch die Pflicht entfallen, neue Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Geplant sind zudem Änderungen im Mietrecht und im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Sie sollen Mieter vor hohen Energiekosten schützen, können für Vermieter aber zusätzliche Belastungen und Rechtsunsicherheiten bedeuten.

Mehr Technikoptionen

Eigentümer sollen beim Heizungstausch wieder zwischen mehreren Lösungen wählen können. Dazu zählen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasseheizungen, wasserstofffähige Heizungen, Hybridheizungen, Stromdirektheizungen, Wärmenetzanschlüsse sowie weitere innovative Lösungen. Mit dem geplanten Wegfall des bisherigen § 72 GEG sollen zudem generelle Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten entfallen. Auch die Vorgabe, dass Heizkessel längstens bis Ende 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden dürfen, wäre damit vom Tisch. Funktionierende Heizungen könnten grundsätzlich weiterlaufen.

„Bio-Treppe“ bleibt Risikofaktor

Für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen soll künftig eine „Bio-Treppe“ gelten. Ab 2029 müssten mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bio-Öl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoffarten stammen. Alternativ könnten die Anteile auch durch Kombinationen mit Solarthermie, Wärmepumpe oder Biomasse erfüllt werden. Unklar bleibt, ob die Biobrennstoffe in ausreichender Menge verfügbar und bezahlbar sein werden.

Kostenaufteilung belastet Vermieter

Besonders kritisch sind die geplanten Änderungen im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Beim Einbau und Betrieb neuer Gas- oder Ölheizungen sollen Vermieter und Mieter bestimmte Kosten pauschal je zur Hälfte tragen. Das betrifft ab 2028 die Gasnetzentgelte und CO2-Kosten. Ab 2029 sollen zusätzlich Mehrkosten für verpflichtend beizumischende biogene Brennstoffe hinzukommen. Eine solche pauschale 50/50-Aufteilung ist problematisch. Verbrauchsabhängige Kosten dürfen nicht unabhängig vom Nutzerverhalten auf Vermieter verlagert werden.

Mietrecht bleibt entscheidend

 Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sollen alle im Gebäudemodernisierungsgesetz genannten Heizungsoptionen grundsätzlich als Modernisierungsmaßnahmen gelten. Damit könnte auch der Austausch einer alten fossilen Heizung gegen eine neue fossile Anlage modernisierungsrechtlich erfasst werden, wenn die Anforderungen der „Bio-Treppe“ eingehalten werden. Bei Wärmepumpen bleibt es dabei, dass eine Modernisierungsmieterhöhung nur vollständig möglich sein wird, wenn eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen wird. Bei fossilen Heizungen soll der pauschale Instandhaltungsabzug von 15 Prozent entfallen.

Das Gesetz soll noch vor der parlamentarischen Sommerpause vom Bundestag verabschiedet werden. Wir werden dann über die konkreten Regelungen informieren und Praxistipps geben.

Bewertung aus Sicht von Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik

„Der Entwurf markiert einen richtigen Kurswechsel, weil er die starre 65-Prozent-Vorgabe aufgibt und mehr Technologieoffenheit ermöglicht. Diese Entlastung bleibt jedoch begrenzt. Neue Pflichten zu Bio-Anteilen, Nachweisen und Kostenregelungen können die gewonnene Wahlfreiheit wieder entwerten. Besonders kritische Punkte sind die Bio-Treppe, die pauschale 50/50-Kostenaufteilung und zusätzliche mietrechtliche Risiken. Modernisierung muss für Eigentümer refinanzierbar, verständlich und rechtssicher bleiben.“